交易条约

产业/土地转让手续

为什么产业转让到买家需要耗费那么长的时间？这是多数产业买家最常面对的一个问题。

为什么?

为了转让一个产业，在大部分的情况下我们的同事需要执行至少16个步骤。以下为详细步骤:-

第1步骤: 在你买下该产业之前，我们会先执行土地查询
第2步骤: 在买卖合约拟定并签署后，我们将会把买卖合约拿去盖章印花税

第3步骤: 在该产业申请私人冻结令

第4步骤: 把贷款文件呈交给银行签署
第5步骤: 向银行要求产业赎回单
第6步骤: 收到银行已签署的贷款文件

第7步骤: 收到产业赎回单
第8步骤:银行在该产业申请冻结令

第9步骤: 把所需文件（贷款文件，产业转让书）拿去盖章印花税
第10步骤: 建议银行发出贷款(我们需要将所需文件发给银行，例如破产状态，土地查询等等)
第11步骤: 收到产业赎回单后：把解除抵押书发给银行签署

第12步骤: 收到银行解除抵押书
第13步骤: 把所需文件发给银行以完成产业转让
第14步骤: 建议银行发出最后的贷款 (银行需要确认该产业是否已转让且已被抵押到银行的名下)

第15步骤: 收到原版地契

第16步骤: 把原版地契呈交给银行

以上所有的步骤并未包括在文件当中发现了错误或有更正的需要。例如说，银行会拒绝有问题的贷款文件，律师事务所需要更正该文件并在更正后重新呈交给银行。

普遍上来说(取决于产业的情况) 完成一个产业的转让需要耗时大约3个月。若该产业受限于产业附带条件并需要地政府的批准，所耗的时间将变得更长（大部分情况发生在马来西亚的租赁地契）。

有什么方法可以加快进度吗？这是顾客最常问的问题。大部分进度的拖延都牵涉第三方，例如银行，土地局，盖章印花税的部门等等，因此要给出承诺是非常困难的事情。密切的与第三方跟进也不会带来很大的区别，因为相关当局都会坚持使用先到先得的处理顺序。除非有很切实的理由，否则文件是不会被优先处理的。

其中一个可以提供给买家的解决方案就是准备一个正式的买卖合约以避免第三方延迟计算转让手续完成的时间。这个方法可以让买家无须承担第三方不合理拖延所造成的延迟付款利息。

除了需要拥有正式以及准确的文件，有效率的人手也是很重要的。若要进一步的提升，有系统的管理也可以减少拖延并提升效率。自动跟进系统（例如快递追踪）也可以协助我们跟进进度并避免忽略重要事项。

卖家去世后不动产的买卖

当一个人去世后买卖属于他的不动产所需的步骤是什么？

问题

在任何的不动产买卖中，都需要卖家给予同意。大部分情况下同意的方法是需要卖家签名或盖指纹在买卖合约及其他所需文件上。若卖家去世了，这些方法都将变得不可行。

要合法的买卖不动产，需要委任一个私人的代表。私人代表的委任大多数取决于死者资产的价值和情况。若该遗产的价值高于两百万令吉，需要经过法庭申请行政书和遗嘱认证书。若该遗产的价值少于两百万令吉，则根据下列：

不动产（遗产总值少于两百万令吉）

如果死者产业的执行权利被授予在法院之下，委任遗产代理人最少需要3个星期。平均来说，需要耗时1至3个月。

若死者遗产总值少于两百万令吉（包括所有/部分的不动产）且没有任何的遗嘱土地管理员，房地产分配部门，土地及矿物局将拥有管辖权且需要更长的时间委任遗产代理人。有些时候甚至需要耗时6至12个月或更长。

当遗产代理人已被委任并提供:-

该产业并无限制或冻结令（俗话说为债务已解决）；或
遗产代理人有足够的资产移除所有的限制及冻结令；

不动产可以转移到受益人的名下且受益人可以卖出该产业。

当遗产代理人无法符合 (i) 及 (ii) 的条件时将出现问题。也就是说不动产将置放在遗产代理人的名下一直到所有的限制和冻结令被移除。普遍上，只有在拥有足够的资产下才能够移除该产业的拖欠款项。在缺乏资源的情况下，这是很难被完成甚至是不可能被完成的。可是，遗产代理人可以把在法院批准的情况下卖出该不动产。此依据为1959年遗嘱认证及遗嘱管理法令，并列明：

遗产代理人移除资产的权利

(1) 只要该遗产代理人是处理死者的遗产都可以依据这个条例。

(2) 除非法庭给出特别指令，否则在没有获得所有死者遗产代理人的同意下，该不动产不可以买卖或转移。如前面所述，在拥有数个遗产代理人的情况下，若遗嘱和管理认证没有出现任何意见不相同的情况，可由其中一位遗产管理人执行权利。

(3) 遗产代理人可以将被授予执行权利的产业抵押，贷款或以其他方式处置，只要他认为是合适，且受制于他所施加在死者遗嘱中的限制，也同时受制于这个条例。

若该遗嘱执行人是依据法院的指令，他可以不受任何限制的处置该遗产。

普遍上，若处置产业的申请是遗产代理人和受益人所同意的，法院不会拒绝此项申请。在这个情况下，法院只需要1至3个月的时间去批准该买卖。